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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷您好，sfsd，请问呼家楼新苑和道家园97，98年的房子对比常营保利嘉园三号院哪个更保值一些，看后者附近的学校相对还可以，朝阳医院东院也快竣工了？
回答：这两个其实半斤八两，短期来看，呼家楼新苑和道家园的房子保值性好一些，毕竟地段比较好。你也可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
2、提问：请问京爷，450的总预算，考虑北五环外较远的名流花园、美树假日嘉园，或者东五环外定福庄、常营、双桥或管庄的房子，例如金隅泰和园、金隅丽景园、北辰福第六号院、富力阳光美园。主要用来自住，希望保值增值，无学区要求。请教该如何选择？考虑哪些因素？
回答：北五环外较远的名流花园、美树假日嘉园，肯定是不要选择的，价值不大。五环外定福庄、常营、双桥或管庄，这里面常营热度明显高一些，可以看看这附近靠近地铁的次新。可以重点看看富力阳光美园.《北京买房顶级思维》《北京n大不能买的房产》
3、提问：请问京爷，小西天板块保值性，居住体验怎么样？看单价都不低了，总价800w左右，有没有合适的小区推荐？和望京板块对比呢？
回答：你好，小西天这个板块挺有意思的，没啥好学校，但是地理位置好，所以升值性也还可以（居住体验只能算方便）。800万总预算，看看今典花园吧，居住和升值性都还可以，或者看看一些管理环境还可以的老公房。整体来看，还是没有望京升值性好。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
4、提问：京爷您好，我们现在有三套房，第一套在海淀自住需要上学使用，面积偏小但能凑个三居够用。第二套在昌平沙河的龙湖滟澜新宸97平小三居，原本准备以后养老但基本住不上现在租金可抵贷款。第三套是房山窦店的两居，目前有50万左右贷款，现在想卖掉（卖了肯定亏70万左右），不卖又觉得这地方不行而且担心将来房产税。这种情况您有什么资产配置建议吗？是否把滟澜和窦店都卖了换在海淀？滟澜还有升值空间吗？我心里有些舍不得滟澜。但卖了窦店也就没房票了。希望得到您的建议。谢谢！
回答：你好，可以肯定的是，房山的房子一定要卖掉，你自己又不住，而且没有升值价值。理论上龙湖滟澜新宸所处的板块也是不够好，如果自己没有居住需求，也可以出手掉，不过你自己十分喜欢倒是另外一回事，毕竟这辈子也不仅仅考虑钱的事情。如果是我，我肯定会看中升值性多一些，可能我处的年龄和偏好的问题，当然每个人不一样。你也可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
5、提问：在海淀换房，现在是去抢房？还是不看到满意的不出所手？
回答：你好，如果是换房，没有合适的房子，可以考虑边看着，毕竟你手头还有房子。但是你要好好把自己的房子挂出来，续客，这样灵活一些，同时多看房，有合适的可以尽量谈一个长周期。具体情况具体分析，毕竟海淀这么大。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
6、提问：京爷好，总价在400万，看了八通线珠江绿洲，望京点击未来，通州运河附近的房子，就保值增值方面，哪个区域更好一些呢，麻烦指点迷津，谢谢！
回答：你好，一般来说，房产的升值性模型应该是：板块+产品。1、八通线珠江绿洲，八通线交通方便，但一直处于低热度、少规划状态，升值性较为一般。而珠江绿洲产品倒是还可以，次新，除了有些房源又噪音，其他都不错。综合来看，这里升值性不突出，但有一定的居住品质。2、望京点击未来，首先望京板块是北京极其稀缺的板块，有高薪产业，界面还不错，是未来升值标杆。而点击未来品质比较一般，人群乱，居住体验其实比较一般，不过其小户型总价低具有稀缺性。总体来看，点击未来有一定的升值性，但居住体验很一般。3、通州运河附近的房子，就板块来说，非常有潜力，现在很多市属单位都往通州搬迁，未来升值确定性大，如果选择次新，不仅有升值性还有居住性，长持没问题。综上，我认为可以考虑通州运河附近次新。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
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发表于 2023-4-8 10:24:34
