合富研究院：三月阳春新货翻倍，成交高位笋货渐少

孙豹

三月仍处于成交高位，总体市场保持复苏态势，代表楼盘周均成交超1150套。供货提速是推动市场成交的主要因素，全市新货量超5000套，处近7个月内高位，较去年同期升99%。
上半月双周“超千套”，其中城区多个“红盘”（黄埔新城、保利和悦滨江等）上新成交保持热销，带动代表楼盘总体成交规模持续上升（周度成交超1400套）；但下半月受制于可售货量，尤其城区“靓货”、郊区“笋货”较快消耗，对成交产生抑制，下半月成交相较上半月回落4成，但仍处于近一年来的相对高位。
对于后续市场走势，本月全国两会召开仍强调稳增长。各城政策及流动性在未来一段时间保持宽松趋势属于大概率事件。目前广州市场购买力对优质项目及高性价比货量的接受度较高，但对“升价”/“收折扣”较为 敏感。我们判断未来市场仍然保持相对稳健，是否继续走高则视乎以下两点：1）可售货量尤其城区“上车盘”货量，以及2）优惠力度 是否得以保持。
宏观经济与政策
——宏观经济
通胀水平超预期回落，CPI重回“1”字头PPI通胀持续下行
2月份，全国居民消费价格（CPI）同比上涨1%。环比下降0.5%。从环比看，猪肉价格下降11.4%，连续2个月跌幅超过10%。
2月份，全国工业生产者出厂价格（PPI）同比下降1.4%，连续5个月为负值，环比持平。

消费弱复苏：服务业消费回暖，大宗商品消费疲弱
投资保持低位运行，地产投资出现改善信号
1—2月份，社会消费品零售总额77067亿元，同比增长3.5%。餐饮等服务消费明显改善。餐饮收入8429亿元，增长9.2%。汽车等耐用品消费走弱。其中汽车类同比增长-9.4%、建筑及装潢材料类同比增长-0.9%、家用电器和音像器材类同比增长-1.9%。
1—2月份，全国固定资产投资（不含农户）53577亿元，同比增长5.5%。基建投资同比增长9%。

1—2月份，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%。跌幅收窄。1—2月份，商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6%，其中住宅销售面积下降0.6%。商品房销售额15449亿元，下降0.1%，其中住宅销售额增长3.5%。
PMI反弹，但制造业利润下降
2月份，制造业采购经理指数（PMI）为52.6%，比上月上升2.5个百分点，高于临界点。从企业规模看，大、中、小型企业PMI分别为53.7%、52.0%和51.2%，高于上月1.4、3.4和4.0个百分点，均高于临界点。从分类指数看，构成制造业PMI的5个分类指数中4个高于临界点。
2月份，非制造业商务活动指数为56.3%，比上月上升1.9个百分点，高于临界点。分行业看，建筑业商务活动指数为60.2%，比上月上升3.8个百分点。

1—2月份，全国规模以上工业企业实现利润总额8872.1亿元，同比下降22.9%。1-2 月，采矿业、制造业及公用事业在工业企业利润总额中占比分别为 26.4%、65.8%和 7.8%，较2022 年 1-12 月分别变动 7.9、-10.5 和 2.7 个百分点。
2月M2增速创2016年3月以来新高、社融信贷数据均超预期
M2再创新高：M2 同比上升12.9%，创2016年3月以来新高。
社融增速提高，新增信贷超预期大增：2月新增社融规模3.16万亿元，同比多增1.95万亿。新增人民币贷款1.82万亿元，同比多增9241亿元。
企业信贷延续强势劲头、居民贷款显著改善：企（事）业单位贷款增加1.61万亿元，同比多增3700亿。其中，短期贷款增加5785亿元，中长期贷款增加1.11万亿元；住户部门新增人民币贷款2081亿元，同比大幅多增5450亿元。其中，短期贷款新增1218亿元，中长期贷款863亿元。

——宏观政策
全国两会召开，强调稳增长
3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议在人民大会堂举行开幕会。国务院总理李克强代表国务院，向十四届全国人大一次会议作政府工作报告。
其中，今年发展主要预期目标包括：
（1）国内生产总值增长5%左右；城镇新增就业1200万人左右，城镇调查失业率5.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；居民收入增长与经济增长基本同步；进出口促稳提质，国际收支基本平衡。
（2）要坚持稳字当头、稳中求进，保持政策连续性针对性，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。积极的财政政策要加力提效。赤字率拟按3%安排。
（3）稳健的货币政策要精准有力。保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，支持实体经济发展。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
（4）产业政策要发展和安全并举。促进传统产业改造升级，培育壮大战略性新兴产业，着力补强产业链薄弱环节。
（5）落实落细就业优先政策，把促进青年特别是高校毕业生就业工作摆在更加突出的位置，切实保障好基本民生。
（6）当前我国疫情防控已进入“乙类乙管”常态化防控阶段，要更加科学、精准、高效做好防控工作。
经济工作着力扩内需、防风险、保就业
今年工作重点包括：
（1）着力扩大国内需求。把恢复和扩大消费摆在优先位置。多渠道增加城乡居民收入。稳定大宗消费，推动生活服务消费恢复。政府投资和政策激励要有效带动全社会投资，今年拟安排地方政府专项债券3.8万亿元，加快实施“十四五”重大工程，实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长。
（2）有效防范化解重大经济金融风险。 深化金融体制改革，完善金融监管，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。防范化解地方政府债务风险，优化债务期限结构，降低利息负担，遏制增量、化解存量。
（3）保障基本民生和发展社会事业。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
央行超预期降准，进一步支持信贷投放
3月17日，为推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，打好宏观政策组合拳，提高服务实体经济水平，保持银行体系流动性合理充裕，中国人民银行决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。此次降准预计释放长期资金约 6000 亿元。
本轮降准时点略超预期。2020年以来历次降准，往往紧跟于国常会宣布之后落地，本次降准国常会并未预告。3月3日，易纲行长在国新办新闻发布会上回答记者提问时，提出“过去五年，通过 14 次降准，不到 8%的法定存款准备金率，不像过去那么高了，但是用降准的办法来提供长期的流动性，支持实体经济，综合考虑还是一种比较有效的方式，使整个流动性在合理充裕的水平上”。尽管未暗示降准时间节点，但仍向市场明确降准下有空间。
高层罕见表述“房地产”，增强市场信心
3月7日，住建部部长倪虹在第二场“部长通道”采访活动表示：
现在对房地产市场的企稳回升充满信心，主要原因在于三个方面。第一，从市场供给和需求看，新冠肺炎疫情防控取得了决定性胜利，防控政策也做了优化调整，这对房地产供需两端都产生了积极影响。第二，从市场预期看，今年1、2月份，全国商品房销售结束了13个月的负增长，虽然70个大中城市的房价有涨有跌，但总体来看价格平稳。同时，保交楼的工作也在扎实推进，切实保障了购房人的合法权益，房企合理性融资也得到了改善。第三，从政策落实情况看，对于首套住房大力支持、对于二套住房合理支持的政策都已经出台，正在落实见效。同时，关于不让投机炒房者重新入市、原则上不支持三套以上购房的要求，各地也在认真落实
房地产牵一发动全身，要稳住房地产，就要坚持精准施策，一城一策，大力支持刚性和改善性的住房需求，提振信心。
对优质房企一视同仁，支持优质国有房企和优质的民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求；要抓出现问题的房企，一方面帮助他们自救。
3月10日，人民银行党委扩大会议：
要精准有力实施稳健的货币政策，把握好信贷投放节奏，保持货币信贷总量合理增长。
持续防范化解金融风险，坚持“房住不炒”定位，推动房地产市场平稳健康发展。
加大对民营小微企业支持力度，继续推进民营企业债券融资支持工具。
——地方政策
近35个省市出台“稳楼市”措施
政策主要集中在放宽“限制性措施”及“公积金”
据监测，2023年3月份近35个省市出台“稳楼市”措施 。
政策放宽方向为：（1）更多二/三线重点城市限制性措施逐步松绑，包括购房限制、限售、落户、购房转让；（2）公积金政策涉及提高贷款最高额度、支持多孩家庭、降低首付比例。

更多二/三线重点城市限制性措施逐步松绑

3月“粤港澳大湾区&长三角城市”主要政策一览

土地市场
——土地成交
首批供地：天河、增城2宗涉宅地块底价成交
可见房企资金偏紧的情况仍然制约土地市场表现
3月广州土地市场成交2宗涉宅用地约72万㎡，成交4宗商业金融办公用地约23万㎡

本月首批2宗涉宅地块成功底价成交

成交涉宅地块分布在天河及增城，均为国企竞得

——重点地块
天河区智慧城南部宅地由广州城投底价摘取
成交点评：
地块规模大总价高而且配建成本也高，在现时房企资金链仍相对紧张的情况下，由城投取地符合预期。
地块所处片区存在“商业、生活配套”发展未均衡的问题，该地块成交对于促进区域均衡发展具有较大作用。8.1万㎡商业体有望打破“长期缺乏大型商业/配套”的局面、同时配建7.5万㎡人才公寓既是“留住人才”的现实需要，也是片区加快促进产城融合的重要举措。
周边交通：地块处于天河东部，距离地铁21号线天河智慧城站800米。且在建10号线及29号线，路网完善，通达性好；
周边四至：地块位于奥体广氮智慧城内，华观路以南，大观中路以西，近广连高速，南边有【保利天汇】等大型社区；
周边配套：地块周边已布局万科广场、绿地中央广场及等多个大型写字楼及高新产业园；邻近重点中学【清华附中湾区学校及执信中学天河校区】，潜在客户充足；
周边市场：地块最近的在售一手项目有保利天汇，成交价格为6.5-7.5万/㎡，周均去化8-12套；后续有多宗具景观的宅地将入市，其中地段较优的中铁物流园地块，楼面地块达4.5万/㎡；

【南部居住地块】
性质：二类居住用地+商务用地
宗地面积：70181m² （可建设用地面积55839m² ）
计容建筑面积：278584m²
成交底价：443912万元
成交楼面价：21805元/m²（已剔除配建套内面积75000㎡）
房企：广州城投
溢价率：0%
住宅市场
——市场监测-推新
全市推新规模走势：
全市新货超5000套，处近7个月内高位，较去年同期翻倍
3月小阳春传统营销节点，房企推新积极性上升，全市推货共5163套，平均单周推货超1270套，处近7个月内高位；
新货总量环比及同比翻倍，但较2021年同期仍有17%差距；

代表项目推新表现：
房企积极推新，城郊新货占比各半
超5成新货集中远郊，其中货量充足增城新货量超千套；
•【中心】推新项目超8成货量集中在荔湾，新货量环比提升；
•【近郊】黄埔“红盘”推新近500套货量及番禺新世界广场耀胜尊府推新组团3个楼栋，带动整体新货环比增加；
•【远郊】增城新货量近1800套，占全市比重超3成，集中新塘及中新等板块，环比上月大幅提升；南沙多个项目积极推新；其余区域以个盘推新“补货”为主。

2-3月各区域推新货量情况

——市场重点监测-新货去化
代表项目推新去化情况：
全市新货去化动能总体持稳
3月全市新货去化率约30%，（较上月33%）基本维持平稳；
各区域成交动能有所分化：
•中心及黄埔需求旺盛，成交动能保持充足，其中海珠、荔湾、黄埔推新去化普遍超5成；
•远郊项目走货普遍仍需靠“总价控制”，新货去化基本在2成左右。

代表项目推新表现：
新货热度集中在3种类型项目：
【城区流量大盘】、【城区总价千万以上项目】、【远郊优质配套项目】
3月份重点住宅推新项目表现

——市场监测-在售情况
主力在售项目情况：
3月（尤其下旬）城区在售货量不足抑制成交

——市场监测-代表项目成交
代表楼盘认购数据跟踪：
3月整体成交（基于“认购”）环比升5%，但下半月有所回落
全市80代表楼盘监测成交走势看：
总体市场保持稳健，周均成交约1170套，环比上月稳中有升，与去年同期（2022年3月）升26%。
上半月，进入小阳春传统营销节点，房企推货节奏快速调整，尤其货量充足的东部片区黄埔、增城房企出货意欲较高，带动全市成交热度提升，代表楼盘周度成交超1400套；
下半月后两周表现有所回落，但成交规模保持在“良好水平”（明显优于去年下半年）。由于受制于城区部分热销户型可售数量不足及远郊部分区域项目让利幅度收窄，全市成交环比下降。

——成交格局-持销表现
持销项目总体表现：
由于持销项目“靓货”/“笋货”较快消耗
本月市场成交更聚集于推新项目
随着持销项目市场接受度高的“靓货”/“笋货”较快消耗，下旬市场成交有所下滑，人气更集中推新的项目。
•中心持销项目的成交环比降幅基本在2-3成，其中天河、海珠保持稳价消化余货为主，800万以下货量逐渐稀缺，来访成交有所回落；
•郊区域环比降幅普遍集中3成左右，多个区域项目让利幅度收窄也对整体成交带来一定影响。

——市场监测-价格变化
持销项目表现-价格：
稳价销售楼盘占比近9成
城区部分项目价格上调，远郊深度让利（降5-10%）项目数量增加
据合富研究院监测的重点项目，全市稳价销售的项目仍保持在86%以上，总体价格表现仍较稳健；
城区部分项目价格上调，小幅上调幅度集中在2-5%；远郊促销项目对比上月有所增加，增城、花都区域表现最凸显。
全市重点监测项目价格对比

——市场监测-分区价格
对比各区价格变化：
城区“价格稳中有升”，外围“个别项目”让利出货
城区：各盘区位优势及市场认同感较高，需求承接有力，部分区域项目价格提升2-5%。（如：海珠越秀天悦江湾、中海江泰里及黄埔部分“热盘”出现小幅涨价）。
远郊：增城、南沙、花都个别项目价格出现下探，让利幅度较大（单价对比上月降约5-15%），如：仙村石滩板块港龙皇朝壹号本月实行“让利+开渠+加佣”多重方式营销，让利幅度大于15%出货；永宁万科城推特价单位，让利6-7%促成交；而南沙、花都均有项目出现5-10%的降幅。

——阳光家缘数据
供求数据统计：
全市新增供应97万㎡，网签规模104万㎡
新增供应：2月“余货”消耗，3月1-30日全市多盘加快拿证的步伐，全市新增供应共计97万㎡，环比提升151%，同比升约177%，高于去年同期水平；
网签成交：3月1-30日全市网签面积104万㎡，环比上月升44%，同比升7成，处近“8个月”高位，仅次与去年6月“年中冲刺”成交规模。

新增供应结构：
各区取证积极性提升，新增预售环比大幅回升
不同区域新增供应大幅提升；
•【中心】总体新增供应相对较少，供应集中在荔湾、白云为主，其中荔湾市场关注度较高的豪宅项目白鹅潭悦府本月取证入市；
•【近郊】黄埔新增集中科学城板块及开发区板块；番禺以零星个盘拿证补充货量为主；
【远郊】增城多个大盘集中拿证推新入市；南沙、花都、从化以个盘补充新增供应为主；
不同区域供应情况（万㎡）

网签成交结构：
新货提速，带动各区网签成交规模普遍提升
各区成交结构保持整体稳固
中心：网签成交规模集中在货量充足的荔湾及白云；
近郊：两区具备【配套、交通、规划】优势项目较多，成交动能充足，表现突出；
远郊：增城【推货力度】及【促销力度】均有加大，多个在售项目保持“低价走货”，带动网签成交规模提升。
各分区网签结构（万㎡）

数据说明：网签数据来源阳光家缘官方公布，并未剔除由“非市场交易”（保障房、安置房等）产生的成交；数据统计时间：3月1-30日
区域市场
中心区
——天河 区域新增供应集中个盘；成交速度有所放缓
供应：3月1-30日区域仅【保利天汇】1盘新增预售5.03万㎡，405套户型为98-218㎡单位，以116㎡以上户型为主；
成交：3月1-30日网签量2.21万㎡，网签量为近半年新高；
实际市场看，片区内总价800万以下单位供货锐减，持续制约成交速度。【城投珠江天河壹品】 73方小户型售罄；总价800万以下的货量不足。受此影响，主力项目成交有所放缓，各盘周均成交15-25套，较2月回落约2-3成。
千万豪宅周均基本维持1-3套之间，去货保持良好。

数据说明：网签数据来源阳光家缘官方公布，并未剔除由“非市场交易”（保障房、安置房等）产生的成交。
——海珠 豪宅新货大增；800万以下产品受宠
供应：3月1-30日区域新增预售4.24万㎡，4盘新增供应合计199套，均为千万豪宅，其中全新盘【保利·四季和颂】新增供应108套；琶洲南TOD新增50套 ；海珠半岛新增14套。
成交：3月1-30日网签量3.77万㎡ ，与近1年月均水平相当；
实际市场看，区域整体来访成交热度保持向好；成交热点集中【800万以下供货仍充足】项目，包括【中旅天宸府、中海江泰里和中海观澔府】等，上述项目3月周均成交8-12套，较2月上升3成以上。受区域在售货源减少影响，优质资源盘【保利湖光悦色】惜售心态加重，部分楼栋暂停对外销售。

——荔湾 “红盘”新货入市助力市场保温 3月新增货量9万㎡，网签规模7万㎡
供应：3月1-30日共录得9万㎡的新货，新增供应大幅提高，房企加快推货节奏，获证项目分别有白鹅潭悦府、保利和悦滨江、中海保利朗阅。
网签：3月1-30日网签达7.1万㎡，在2月一波成交行情带动下成交继续提升，走出近15个月的低迷行情，大致回到21年四季度的水平。
从实际市场看，部分成交主力项目3月实际周度成交有所下降：原因主要是1）旧客快速消化，新客蓄力不足，如力诚榕城湾；2）部分项目逐步清盘，如万汇天地·曦府；3）部分项目回收优惠折扣，如中海保利朗阅。

——白云 “高性价”项目主导市场成交 新增供应近8万㎡，网签成交7万㎡，均处近年较高水平
供应：3月1-30日新增7.8万㎡，其中，热销项目越秀白云星汇新增供应近300套；
成交：3月1-30日网签面积7.09万㎡，环比提升约20%，对比去年同期提升约25%；
区内在售项目价格变动幅度不大，稳价顺销下，具备【交通/生活配套/教育】优势的越秀白云星汇城成交持续位于区域“头位”，白云湖周边项目成交亦较理想（如：保利首开云湖壹号、越秀天悦云湖等），其余板块热度略有不足，周均成交普遍5套以下。

近郊
——黄埔 总体市场运行良好 热点集中【旧黄埔】和【科学城及周边】
3月1-30日新增预售18.1万㎡，环比升51%，同比倍升，主要是黄埔新城大量集中出证拉升。
3月1-30日网签15.2万㎡，环比升69%，同比升45%。主要由城市之光、富颐华庭、黄埔新城、星汇城TOD等热盘支撑。
实际市场看，【黄埔新城】全新组团加推，去化近400套；其余项目推新去化维持4成左右。 成交热点集中【旧黄埔】和【科学城及周边】， 其中“近地铁+品牌美誉度高”项目表现更佳。包括：
•【旧黄埔片区】黄埔新城、万科城市之光、富颐华庭；
【科学城及周边】保利罗兰、保利翔龙天汇、星河湾萝峰、越秀山畔TOD等。

——番禺 区域市场持续稳健，在售项目积极推货
供应：项目积极推货，3月1-30日供应面积约17.1万㎡；
成交：3月1-30日成交面积约11.4万㎡，主要来和樾府（万博）、新世界耀胜尊府、凯德山海连城等项目；
在售项目积极推货，本月供应为一季度高位，番禺北部的项目保持热销状态。

远郊
——增城 新货供应大幅提升，让利范围扩大，带动网签大幅提升
3月1-30日区域各盘积极取证供货，新货量大幅提升，新塘及荔城多个品牌楼盘集中取证（保利、金地、万科、中建等），本月合计新增供应17万㎡，环比提升232%；
3月1-30日区域推新货量推新，个别项目积极让利，带动本月网签表现有所提升，网签成交27万㎡，环比提升57%。
从实际市场看，3月房企推新积极性显著增加，区域12盘推货超1700套，但成交表现分化；区域有价格优势及教育配套的项目推新，成交去化超3成。持销个别项目出现让利，让利幅度较大，市场成交热度尚稳

——南沙 三月小阳春，发展商积极推货，刚需项目成交较好
供应：3月1-30日供应约11.4万㎡，主要来自南沙十里方圆、中铁阅江来、中绿蔚蓝湾；
成交：3月1-30日网签约10.2万㎡，环比上升11%；
发展商积极出货，本月成交以刚需为主力成交。

——花都 项目价格到位，需求有效释放 3月网签成交约12.7万㎡，处近年高位
供应：3月1-30日新增供应4.23万㎡，环比提升12%；
成交：在项目积极营销及购买需求释放的带动下，成交热度得以延续，虽月内下旬成交动能有减弱，但整体成交仍处良好水平，3月1-30日全区网签成交12.7万㎡，为近年高位水平；
品牌房企持续让利（如：华润、中建、保利置业、雅居乐等），持续保持以“高性价比”价格成交 ，而个别存量地项目本月亦出现较大幅度的让利（如：凤凰瑞景，让利15-20%），市场成交反馈理想。

——从化 3月“阳春”暖意满，网签量为近两年峰值
供应：3月1-30日区域新增供应量为2.47万㎡；
网签：3月1-30日区域网签量为6.49万㎡，高于去年5、10月，为2022年以来月度最高值：三月两盘推新，加上区域之前成交的项目陆续网签，3月“阳春”暖意满；
3月，部分标杆项目阶段性收回折扣，且经过前两个月大量购买力入场，本月区域实际成交阶段性回落，环比下滑，但仍高于去年同期。

——全市整体成交量环比上升；但“城/郊”表现分化
3月广州二手整体交投热度延续2月下旬以来的良好态势。全月成交约2000套，环比上升2成左右；大致持平2022年同期水平。
市场分化加剧。
•【中心区】整体带客量、成交量维持2月下旬的水平，业主叫价大多持稳，让价空间不大；优质豪宅价格有所上升；买家“买涨不买跌”心态下，入市意愿增加。
•【郊区】“笋价”盘源增多，业主议价空间增大，约4成业主愿意小幅让价3-5%；吸引买家 快速入市，交投上升。

——各区二手成交环比普升1-2成 成交热点聚集【中心区及番禺】
3月成交超200套的区域集中【中心区及番禺】，其中番禺成交局各区之首。
【中心六区】天河、海珠、白云成交超200套，其中珠江新城供求两旺，越秀受学位房旺季带动成交环比上升5成；
【外围区域】“性价比优越” 番禺成交量近300套，环比升2成；花都上月成交基数较低，本月低位反弹；但南沙市场仍低位。

广州部分代表性二手项目的价格变化

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